谁会成为第一个倒下的惠州开发商?
08年是个多事之秋,天灾连连,但资本市场的灾难不亚与8级地震,那众人议论的楼市也难逃此劫.连续的准备金,公开市场业务都没有很好的压住CPI,所谓的从8.4%回落至7.7%(预计6月CPI),也只是因为去年同期基数较大的原因,通胀压力依然不见,同时,外汇占款让M2高位增长,基础货币放大又往CPI上焦了一把油.最要命的是信贷从紧政策,注定要死掉一批企业.
惠州的房地产从06年的2900多元/平米.涨到当前4500--4700元/平米(城区),供应量更是疯狂,挤压的产品就超过100万平米.表面上看,惠州的房地产呈现成交量持续下降,均价稳定的局面.开发商都说:"我有钱,市场会好的,降价了,之前买的人怎么办,以后的人更不会买."
笔者认为在保障住房全面落实之前.中国房地产价格还是会涨的,但这是螺旋上涨的过程,现在就是到了调整的时候.惠州必然要死掉一些开发商!!记住,一定会死掉一批!
现在说说为什么会死,理由很简单,供过于求.其实当前开发商已经面临很大压力,我们看看数据的背后是什么.前面提到城区近几个月单月成交最高也就是900多套,但价格还是4700多,笔者算了一下,剔除均价一万的富@丽港中心以及一些别墅产品,普通住房的均价大概就在3800--4000元/平米左右,价格在下降!我们再看看个楼盘的折扣,明写的都是9折,8折,暗下的甚至是7折,那可以买衣服的折扣啊!开发商资金链可见一斑.
我们再从工程量分析下开发商的资金压力,号称惠州老大的隆@地产,八号小区,花边令@,金山湖项目同时开工,资金能没压力吗(里面还不包括土地购买资金)?还有近年迅速崛起的光@集团,荷@水乡,城@广场,光@城,荷@郡等项目同时开工,资金链当然紧.
惠州本土开发商没有上市资源,融资渠道大概也就是请行长吃饭,去典当行签协议等,什么REITS,什么国际资本,都没有能力引进.现在是君子式的降价,接下来的三个月肯定是小人式的砍价.特别到年底.银行基本都不贷款,不讲价卖房,开发商还懂哪招?
这轮调整必然要死掉一批的,笔者建议惠州的开发商,还是乘着小人砍价的恶性循环没有开始的时候卖掉一些家当吧!本地开发商凭借与其政府关系肯定拿了不少优质地块的,来个地板价,卖给万科,金地,招商之类企业.总比抱着成烂尾楼要好!至于那些没有优质地块资源的企业,就要开始收拾行李,准备潜逃!
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